[摘要] 南通市通州区商品住宅开发项目可售地下停车位销售管理暂行办法为规范全区商品住宅开发项目可售地下停车位销售行为
南通市通州区商品住宅开发项目可售地下
停车位销售管理暂行办法
为规范全区商品住宅开发项目可售地下停车位销售行为，保障交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国人民防空法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《南通市商品房销售管理办法》等规定，结合本区实际，制定本办法。
一、定义
1. 可售地下停车位，是指本区行政区域内国有土地商品住宅开发项目内，由项目设计单位按规范标准设计，并经规划和人防审查、审批通过或验收（核实）通过，为商品住宅配套建设的地下停车位；不包括未经规划和人防审查、审批通过的停车位，不包括设置在地下人防区域或者人防区域外设置的影响人防工程正常使用的停车位，不包括机械式停车位，不包括建筑区划内为商业办公、幼儿园、物业管理等公共设施配套的地下停车位。本办法第六条对已交付的可售地下停车位的处理有规定的，从其规定。
2. 可售地下停车位预售，是指房地产开发企业将正在建设中的可售地下停车位预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者价款的行为。
3. 可售地下停车位现售，是指房地产开发企业将交付验收合格的可售地下停车位出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。
二、原则
1. 商品住宅项目为商业办公、幼儿园、物业管理等公共设施配套的地下停车位应就近设置。
2. 规划和人防审查、审批通过或验收（核实）通过后，开发企业不得擅自改变地下停车位的位置、增减地下停车位的数量和面积。
3. 可售地下停车位原则上采取现售方式，销售应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则，只能出售或出租给本小区有住宅的业主，具体按相关法律法规的规定执行。
4. 人民防空工程内平时用作停车位且出租的，租赁期限每期不得超过三年，不得出售、附赠，不得变相出售、附赠。
三、预售
1. 由开发企业委托设计单位按规划要求、规范标准设计，编制地下空间总平面图（1:500），明确标注人防区域与非人防区域，地下空间各区域使用功能和地下停车位的坐落、位置、编号、面积等信息，明确住宅区可售地下停车位及商业、办公、物业管理等公共设施配套的地下停车位的位置，经规划和人防审查、审批通过后，在项目销售现场醒目位置公示。
2. 可售地下停车位办理预售应当符合下列条件：
（1）取得该项目国有建设用地使用权不动产权证书或国有建设用地使用权出让合同；
（2）该项目持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）地下停车位区域已全部建成且地上建筑主体已封顶，并已经确定后续施工进度和竣工交付日期。
3. 可售地下停车位预售实行许可制度。开发企业应依法向审批部门申请预售许可。未取得可售地下停车位《商品房预售许可证》的，不得进行可售地下停车位预售。
4. 房地产开发企业申请可售地下停车位预售时，所有可售车位一次申请预售许可并提交下列材料：
（1）商品房预售许可申请表；
（2）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（3）国有建设用地使用权不动产权证书或国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证、施工许可证；
（4）立项批文、地名核准文件、公安楼幢批准文件、白蚁防治证明材料；
（5）地下空间总平面图（规划和人防审查、审批通过）；
（6）现场踏勘记录及工程进度表；
（7）发改部门一房一价备案材料；
（8）可售地下停车位预售方案；
（9）前期物业管理备案手续；
（10）预售资金监管协议；
（11）审批部门认为必要的其他材料。
如有土地或在建工程抵押的必须提供抵押权人同意预售的证明材料。
5. 开发企业应当制定可售地下停车位预售方案，并将预售方案的相关信息予以公开，同时在售楼场所张贴公示。预售方案应包括下列内容：
（1）项目基本概况；
（2）申请预售可售地下停车位情况；
（3）具有资质测绘机构出具的面积测绘成果报告；
（4）预售资金监管；
（5）前期物业服务；
（6）白蚁防治；
（7）预售行为承诺；
（8）地下空间总平面图（规划和人防审查、审批通过）；
（9）其他按规定需要明确的内容。
6. 开发企业预售地下停车位，应与购买人单独签订商品房买卖合同，明确约定因规划变更或设计变更影响停车位设置、质量、交付的解决方案等内容。
四、现售
1. 已批准预售的可售地下停车位，在该项目取得交付使用备案证明书后尚未出售的，应申请转为现售。
2. 本办法实施后，符合预售条件但未申请预售的可售地下停车位，在该项目取得交付使用备案证明书后，可申请现售。
3. 可售地下停车位申请现售，开发企业应委托设计单位按规划要求、规范标准设计，明确标注人防区域与非人区域，地下空间各区域使用功能和地下停车位的坐落、位置、编号、面积等信息，编制地下空间总平面图（1:500），并经规划和人防审查、审批、验收（核实）通过，取得《商品房交付使用备案证明书》后，在项目销售现场醒目位置公示。
4．可售地下停车位办理现售应当符合下列条件：
（1）具有合法营业执照和开发企业资质证书；
（2）取得国有建设用地使用权不动产权证书或国有建设用地使用权出让合同；
（3）持有建设工程规划许可证、施工许可证、规划核实合格证和工程竣工备案证明；
（4）持有商品房交付使用备案证明书和地下室维修资金缴讫证明；
5. 可售地下停车位现售实行备案管理制度。开发企业应自取得《商品房交付使用备案证明书》之日起30日内申请现售备案。
6. 房地产开发企业申请可售地下停车位现售时，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（1）商品房现售备案申请；
（2）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（3）国有建设用地使用权不动产权证书或国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证、施工许可证、规划核实合格证和工程竣工备案证明；
（4）立项批文、地名核准文件、公安楼幢批准文件、白蚁防治证明材料；
（5）商品房交付使用备案证明书和地下室维修资金缴讫证明；
（6）发改部门一房一价备案材料；
（7）具有资质测绘机构出具的面积测绘成果报告；
（8）物业服务合同、物业管理方案；
（9）备案部门认为必要的其他材料。
五、地下可售停车位的商品房买卖合同实行网签登记备案。
六、已交付可售地下停车位的处理
本办法实施前已交付的可售地下停车位，不再重新审查和验收，受理现售备案申请时按下列原则办理：
1. 已经规划核实的，按可售地下停车位现售流程和要求办理。原规划验收部门提供规划验收核实的地库平面图；开发企业委托有资质的测绘机构现场实测，编制地下空间总平面图（1:500），明确标注人防区域与非人防区域，地下空间各区域使用功能和地下停车位的坐落、位置、编号、面积等信息，明确住宅区可售车位及商业、办公、物业管理等公共设施配套车位的位置，并与原规划验收部门的地库平面图核对，如有改动，应对现状进行修正，涉及擅自增减或改变后已出租或出售的，由开发企业妥善处置完毕后申请现售。开发企业应提交因擅自增减或改变停车位设置涉及业主信息和处置情况清单，备案部门受理现售备案申请，经现场踏勘，并公示1个月无异议后进行现售备案。
2. 未进入网签系统或无规划验收核实材料的商品住房开发项目，由开发企业按可售地下停车位现售流程和要求申请现售备案，并按现售要求提供相关必备材料，由区住建、自然资源、人防、发改等部门专题会商，形成会商一致意见后实施。
七、不动产权登记
1. 在实地车位现状与规划和人防审查、审批、验收（核实）通过的地库平面图一致的情况下，以车位为基本单元，由开发企业持不动产登记规定的资料申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。
2. 首次登记完成后，由买受人持不动产登记规定的资料申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。
3. 地下停车位土地使用权设为地下权，土地使用年限及用途按该宗土地出让合同约定。
4. 地下停车位的不动产登记，上级有新规定出台的，按新规定执行。
八、本办法由南通市通州区住房和城乡建设局负责解释，自2019年7月10日起施行。
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