[摘要] 最近，杭州的小区业主“自管”出现了新模式--位于萧山闻堰的江南摩卡小区，以业委会成员名义成立物业公司，对小区进行管理，目前已将近3年，口碑很不错，引来了很多别的小区业委会取经学习。
最近，杭州的小区业主“自管”出现了新模式——位于萧山闻堰的江南摩卡小区，以业委会成员名义成立物业公司，对小区进行管理，目前已将近3年，口碑很不错，引来了很多别的小区业委会取经学习。
江南摩卡小区绿树成荫
炒掉物业公司自己管，没想到获得了好口碑
江南摩卡说大不大，说小不小，整个小区由多层、小高层和高层组成，共1206户人家。小区自2007年交付后，已经先后换过三家物业公司。
小区业委会主任朱曙俊说，2016年12月，因为业主不满第三任物业公司的不作为，该物业公司被提前解聘。
由于新的物业公司还在接洽，中间出现了真空期，为了小区正常的物管工作不中断，业委会劝说原物业的一些工作人员留下来继续服务。“原物业公司进驻我们小区共有30人，除了物业经理和保安主管走了，其余28个员工都留下来了，由业委会管理。”
与此同时，业委会联系了绿城、万科、龙湖等大品牌物业公司。一圈接触下来，发现在物业费方面很难谈拢。新接洽的物业公司要求物业费大幅度涨价，业主自然接受不了。而且在这段时间，业委会将留驻下来的原物业人员组织得井井有条，小区的整体面貌焕然一新。
2017年3月，业主大会表决是进行业主自管还是选择大牌物业，最终90%的业主同意自行管理。
业委会牵头成立公司，零酬金管理小区物业
小区正式实行自管，原先代管时期的一些做法就不适应了。物业人员的工资、社保等支出，都需要通过公司形式正规走账，但是根据现有的物业相关法律法规条款，业主大会和业委会是不能成立物业公司的。
经过征求小区业主们的意见和表决，最后决定以江南摩卡业委会主任个人的名义，注册一家物业公司，以酬金制合同的方式与小区签订物业服务合同，约定酬金为0，即物业公司在为小区物业服务中不盈利，不分红，也不承担亏损。
湘悦物业成立后，又陆续招聘了保安、保洁等人员，并聘请职业经理人来负责运营，业委会不参与具体事务。目前江南摩卡小区物业团队人员达48人，这些人员的薪水由小区物业费支出，两者基本持平。
小区公共经营性收入则用来给小区做各种提升改造。“小区自管前，每年经营性收入只有20多万元，自管后通过盘点‘家底’，把停车位、商铺、储藏室等出租，现在一年经营性收入有100多万元。”朱曙俊说，自管近3年来，已经先后投入了500多万元对小区的消防设备、路面、外墙、绿化等进行提升，并完成了监控、道闸、门禁人脸识别入户的改造，“我们应该是萧山个完成智慧小区改造的楼盘。”朱曙俊对此挺骄傲。
吸引了众多业委会前来学习，还托管了其他小区
记者在江南摩卡小区里看到，绿树葱郁，道路整洁，停车有序，虽然是交付10多年的老盘，房子外立面看上去还蛮新的。
小区自管后的最重要变化，是来自小区二手房价的提升。在同时期的商品房小区中，另一个小区郁金香岸原本房价一直要比江南摩卡高出2000～3000元/㎡，经过自管后的改造，如今江南摩卡的二手房成交价已经与郁金香岸基本持平。
江南摩卡小区的自管经历，让周边一些小区很受鼓舞，也有不少杭州甚至各地的业委会成员来取经学习。
去年，位于滨江区的温兴风情苑小区，考察了江南摩卡后，觉得可以借鉴学习，遂邀请朱曙俊帮忙组建物业团队。风情苑小区支付小区物业费的3%，作为朱曙俊的顾问指导费和酬金，“酬金大概是7万多元”。
此外，江南摩卡隔壁的三江花园小区，业主发起联名签名，提出解聘原物业、授权江南摩卡的湘悦物业托管的临时大会，最终顺利通过。湘悦物业临时受命托管，目前已经两个多月。
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