[摘要] 这两天有媒体盘点了整个南通成交楼面价破万的地块，截至12月7日，整个南通总计出现了61块万元地。海安2块、通州6块、启东1块、开发区1块，如东、如皋0块，崇川区作为南通城市核心区域坐拥最多的万元地块之外，该媒体核算到海门总计19块万元地，占据了榜单几近三分之一的名额 …… 数据准确与否，或者说意味着
这两天有媒体盘点了整个南通成交楼面价破万的地块，截至12月7日，整个南通总计出现了61块万元地。海安2块、通州6块、启东1块、开发区1块，如东、如皋0块，崇川区作为南通城市核心区域坐拥的万元地块之外，该媒体核算到海门总计19块万元地，占据了榜单几近三分之一的名额 …… 数据准确与否，或者说意味着什么？
我来讲另外一组数字
虽然海门已设立成区，成为南通主城区的一部分，但是从目前的楼市与土拍反应来讲，似乎还都是相较于独立的存在。
2020年海门土拍可以说创造了近年来最为疯狂的记录，可能作为海门人身在其中对土拍以及相关的数字早已麻木，但是我们必须直面。
2020年从2020年5月8日开始至12月10日，短短7个月，海门总共产生了12块超万元楼面价的地块，其中还有1块超过了“1.5W”楼面价。
要知道整个2020年至今，海门城区商住房土拍地块总计14块，其他两块没有破万的一个是謇公湖区域如今的阅湖，一个是江海路沿线如今的泊翠澜境
泊翠澜境20239元/平方米4.07分海门市北京路与江海路交汇处400-176-0760 转 726403，城区土拍地块成交破万楼面价率85.7%！
12宗破万地块中，9宗地块破“1.3W”，2宗地块破“1.4W”，1宗地块破“1.5W”，这个数字拿到南通主城崇川区也不为过。
多点开花
2019年的楼市伴随着南城土拍火热褪去，江海路板块崛起而呈现出单核心的土拍热度趋势。
但是2020年后疫情时期，不管是江海路中段、南段、海门河北、理想城0元/平方米[海门街道]理想城0套在售北、电视塔周边……都出现了破万地块，从单点热到全城热，这应该是2020年海门土拍市场呈现出来最为明显的特征之一。
北部新城伴随着两个商品住房项目火热之后，目前还暂未有相关的商品房项目续上，倒是一河之隔的海门河北区域，万科重仓海门献上万科·半岛国际，中洋、蓝光联手打造合鸣苑，可以说是一记奇招。
半岛国际、合鸣苑相关示意图
传统意义上南部新城伴随着老牌商品房项目陆续进入销售末期以及交房期，目前主要围绕着生态完善、公建配套以及人口迁入，土拍以及商品房项目动作不是很大。
江海路沿线伴随着江海路的大动作，2020年无论是土拍市场还是商品房市场都动作频频，大牌房企云集、项目林立，说这里是海门近三年楼市最热区域一点也不为过。
中杰、中洲地块项目示意图
城中特别是退二进三区域，伴随着成熟的城市配套以及区位优势，似乎也是海门楼市的一匹黑马，相较于江海路沿线，本土企业似乎更青睐这里。
2019年末小编猜测2020年将是海门楼市转向城区“查漏补缺”以及江海路板块的火热，以及刚需房与改善房差异化拉大。
区域的确是猜对了，但是看了一圈，似乎海门2020年新兴地块中根本就没有什么我概念中的“刚需房”。
或许海门对于刚需这个词的定义早已改变。
万元盘房价以及未来房价
在我的概念中，一个城市的房价与土拍有着密切且紧密的联系，在海门某种意义上讲也是如此。
很多人关心土拍的最终因素还是因为房价。
那么目前占据着海门楼市主要“声音”的这些万元盘们，究竟拥有着以及未来将拥有着什么样的房价？
这是2020年开年差点破万地块最终呈现的价格，中杰、中洲地块目前仅仅能找到的信息就是德美花园、上德世家如此的名字，目前其他信息似乎还未公布。
接下来造势的应该是万科半岛国际、龙信骏园、合鸣苑，目前龙信骏园项目推进最快。
龙信骏园首期开盘预售均价为21610元/㎡，如果觉得对于海门楼市的价格已经没有了概念，可以参考海门上一期项目的价格。
龙信骏园如果直接对标沁园的话，其实会发现差距并不是特别明显。
综合其他项目目前流出的对外声音来看，其实海门虽然这一年土拍价格上涨明显，但是房屋售价并没有如此涨幅。
相较于如今的售价，其实早已“排除”了相当一部分刚需，虽然未来海门区位优势、区域发展有得一说。
但是面临着的挑战也不小，一是楼市限价的开始，虽然这从根本上是坐实了高地价的现状，但是也从根本上遏止了过快增长。
二是南通今年冲万亿的决心特别大，如果顺利成为万亿俱乐部成员，未来在大交通时代，南通在这两年的招商力度将大大增强，从万亿到稳定万亿，从经济转向服务，从GDP到提高城市地位与形象，参照国内类似城市，海门不是没有出现横盘的可能性，时间或长或短。
示意图
房价的决定因素中，短期看政策，中期看土地，长期看人口，政策优势的前提下，海门作为人口流失严重的区域之一，房地产终究会饱和，或者说在空置率奇高的海门，已经几近饱和，未来如何消化海门未来一波又一波的楼市？
我们不只是要看到楼市表面的数据，更要看到城市与产业的可持续性发展，楼市、城市、人都没有错……
推荐理由：
| 万科半岛国际基本信息 | |||||
| 单价 | 均价20000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 海门街道 |
| 户型 | 四居室(315.00㎡)四居室(230.00㎡)四居室(178.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | ||
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